מילון מונחים
עולם ההתחדשות העירונית מלא במונחים מקצועיים. אנחנו כאן כדי לעשות סדר.
תב"ע (תכנית בניין עיר)
מסמך בעל תוקף חוקי שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון. התכנית קובעת את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, מספר הקומות, הנחיות עיצוב ועוד.
היטל השבחה
תשלום חובה הנגבה על ידי הוועדה המקומית מבעל מקרקעין, בעקבות אישור תכנית שהעלתה את שווי הנכס שלו.
ערבות חוק מכר
ערבות בנקאית שהיזם מחויב להעמיד לטובת הדיירים. היא מבטיחה את השבת הכספים שהושקעו במקרה שהפרויקט לא יושלם.
פינוי בינוי
מסלול התחדשות עירונית הכולל הריסת מבנים קיימים ובניית בניינים חדשים ומודרניים במקומם, תוך תוספת יחידות דיור.
תמ"א 38
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המעניקה תמריצים ליזמים באמצעות זכויות בנייה נוספות.
דייר סרבן
בעל דירה המסרב באופן בלתי סביר להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית, ובכך עלול לעכב או למנוע את ביצועו.
ועדה מקומית לתכנון ובנייה
גוף ציבורי האחראי על תכנון ובנייה במרחב מוניציפלי מסוים. היא דנה ומאשרת תכניות בניין עיר והיתרי בנייה.
היתר בנייה
רישיון הניתן על ידי הוועדה המקומית ומתיר ביצוע עבודות בנייה, הריסה או שינוי בנכס, בהתאם לתכנית המאושרת.
מנהלת התחדשות עירונית
גוף עירוני או ממשלתי המסייע בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, מלווה דיירים ויזמים ומספק מידע מקצועי.
יזם
החברה או הגורם המוביל את פרויקט הבנייה, אחראי על התכנון, הרישוי, המימון, הבנייה והשיווק.
הסכם קומבינציה
עסקה בה בעלי קרקע מוכרים ליזם חלק מהקרקע, ובתמורה מקבלים דירות חדשות או שירותי בנייה בפרויקט שיוקם.
זכויות בנייה
היקף הבנייה המותר במגרש מסוים, כפי שנקבע בתב"ע. הזכויות נמדדות באחוזים משטח המגרש או במספר יחידות דיור.
קו בניין
קו דמיוני שנקבע בתכנית, ומגדיר את הגבול הקדמי, האחורי או הצדדי של המבנה המותר לבנייה במגרש.
תכסית
השטח המרבי מהמגרש אותו מותר לכסות במבנה. נתון זה מבוטא באחוזים משטח המגרש הכולל.
שמאות מקרקעין
הערכת שווי של נכס מקרקעין, הנערכת על ידי שמאי מוסמך. בפרויקטים, השמאי קובע את התמורות הראויות לדיירים.
מפרט טכני
מסמך מפורט המגדיר את כל חומרי הגמר, האביזרים והמערכות שיותקנו בדירה החדשה, כחלק מהסכם המכר.
ערבות ביצוע
בטוחה פיננסית שהיזם מעמיד לטובת הדיירים, להבטחת השלמת עבודות הבנייה בהתאם ללוחות הזמנים והתקנים.
פרוטוקול מסירה
מסמך הנחתם במעמד קבלת הדירה החדשה, המפרט את מצבה, וכולל רשימת ליקויים לתיקון על ידי היזם.
שנת בדק
תקופה של שנה מיום מסירת הדירה, בה היזם אחראי לתקן ליקויי בנייה שמתגלים בדירה.
תקופת אחריות
תקופה הנעה בין שנה לשבע שנים (תלוי ברכיב), בה היזם אחראי על תיקון ליקויים יסודיים במבנה ובמערכותיו.
דמי שכירות (בתקופת הבנייה)
תשלום חודשי שהיזם מעביר לדיירים בתקופת הבנייה לטובת מימון מגורים חלופיים, בהתאם למה שסוכם בהסכם.
נסח טאבו
מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין, המציג את פרטי הנכס, הבעלים הרשומים, וזכויות צד ג' בנכס.
הערת אזהרה
רישום בטאבו המיועד להזהיר רוכשים פוטנציאליים על קיומה של התחייבות קודמת של בעל הנכס לעשות בו עסקה.
מפקח בנייה (מטעם הדיירים)
איש מקצוע (מהנדס או אדריכל) הנשכר על ידי הדיירים כדי לפקח על איכות הבנייה של היזם ולוודא עמידה במפרט הטכני.
ועדה מחוזית לתכנון ובנייה
ערכאת תכנון גבוהה יותר מהוועדה המקומית. דנה בתכניות מתאר מחוזיות ובתכניות החורגות מסמכות הוועדה המקומית.
שטח עיקרי ושטח שירות
הבחנה תכנונית בין שטחים המיועדים למגורים או שימוש עיקרי אחר, לבין שטחי עזר כמו ממ"ד, מחסנים, חדרי מדרגות וחניות.
תקן 21
תקן שמאי הקובע את אופן עריכת טבלאות איזון וחלוקה בפרויקטי פינוי בינוי, כדי להבטיח חלוקה הוגנת של התמורות לדיירים.
בטוחות
מכלול הערבויות וההתחייבויות שהיזם מספק לדיירים להבטחת זכויותיהם, כספם והשלמת הפרויקט לשביעות רצונם.
הסכם ליווי בנקאי
הסכם בין היזם לבנק מממן, המבטיח את מסגרת האשראי להקמת הפרויקט. הבנק מפקח על התקדמות הבנייה ושחרור כספים.
אכלוס
שלב קבלת המפתח לדירה החדשה והמעבר אליה, לאחר קבלת טופס 4 והשלמת כל הבדיקות הנדרשות.
טופס 4 (אישור אכלוס)
אישור רשמי מהרשות המקומית המעיד כי הבניין נבנה בהתאם להיתר הבנייה והוא בטוח וראוי לאכלוס.
התנגדות לתכנית
זכותו של כל אדם הרואה עצמו נפגע מתכנית בניין עיר שהופקדה, להגיש את השגותיו המנומקות לוועדה לתכנון ובנייה.
מכרז יזמים
הליך תחרותי שעורכים הדיירים (בדרך כלל באמצעות עורך דינם) לבחירת היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט.
רוב דרוש
אחוז ההסכמה המינימלי הנדרש מבעלי הדירות בחוק כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית (למשל 66% בתמ"א 38/2 או 80% בפינוי בינוי).
תשריט
מפה או שרטוט המצורף לתכנית בניין עיר, המציג באופן גרפי את המצב הקיים והמוצע, כולל גבולות, ייעודי קרקע ועוד.
שדרוג תשתיות
חלק בלתי נפרד מפרויקטים גדולים, הכולל החלפה או שיפור של מערכות מים, ביוב, חשמל, תקשורת וכבישים באזור הפרויקט.
עיבוי בינוי
מסלול התחדשות עירונית, לרוב במסגרת תמ"א 38/1, בו מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו קומות ו/או דירות, ללא הריסת המבנה.
הפקעה
נטילת מקרקעין על ידי רשות ציבורית מבעליהם הפרטיים, לצורך ציבורי ובתמורה לפיצוי הקבוע בחוק.
איחוד וחלוקה
הליך תכנוני בו מאחדים מספר מגרשים לחטיבת קרקע אחת ומחלקים אותה מחדש למגרשים חדשים, בדרך כלל תוך הפרשה לצורכי ציבור.
הסכם שיתוף
הסכם משפטי הנערך בין כל בעלי הזכויות במקרקעין, המסדיר את היחסים ביניהם, זכויותיהם וחובותיהם.
ייפוי כוח
מסמך משפטי המעניק לעורך הדין של הדיירים את הסמכות לחתום בשמם על מסמכים ולקדם את הפרויקט מול הרשויות והיזם.
תקנון הבית המשותף
מסמך המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבניין ואת אופן ניהול הרכוש המשותף. בפרויקט חדש נרשם תקנון מוסכם חדש.
רכוש משותף
כל חלקי הבניין שאינם מהווים דירה פרטית, כגון חדר מדרגות, גג, מקלט, חצר, לובי ומעליות.
נציגות דיירים
קבוצה של בעלי דירות שנבחרה על ידי כלל הדיירים כדי לייצגם מול היזם ועורך הדין לאורך כל תהליך הפרויקט.
שימושים חורגים
בקשה לקבלת היתר לשימוש במבנה או בקרקע באופן השונה ממה שהוגדר בתכנית בניין העיר החלה במקום.
הקלה
אישור שנותנת ועדה מקומית לחרוג מהוראות תכנית בניין עיר, בדרך כלל בסטייה קטנה (למשל בקו בניין או גובה).
ממ"ד (מרחב מוגן דירתי)
חדר ביטחון הנבנה בתוך הדירה על פי תקנות פיקוד העורף. תוספת ממ"ד היא רכיב חובה ברוב פרויקטי ההתחדשות העירונית.
קרקע משלימה
קרקע נוספת, לעיתים מרוחקת מהמתחם המקורי, שהמדינה מקצה ליזם כדי להפוך פרויקט פינוי בינוי לכלכלי.
כדאיות כלכלית
בדיקה הנערכת על ידי שמאי או כלכלן כדי לוודא שהרווח הצפוי ליזם מהפרויקט מצדיק את הסיכונים וההשקעה הנדרשת.
תכנית עיצוב אדריכלי
תכנית המפרטת את חזות הבניין, חומרי הגמר החיצוניים, פיתוח השטח והעיצוב הכולל של הפרויקט.
אגרות בנייה
תשלומים שונים הנגבים על ידי הרשות המקומית מהיזם כתנאי לקבלת היתר הבנייה.
פיתוח סביבתי
עבודות פיתוח בשטחים הציבוריים סביב הפרויקט, כגון גינון, שבילים, תאורה וריהוט רחוב, המבוצעות על ידי היזם.
דירת תמורה
הדירה החדשה שבעל דירה ותיק מקבל מהיזם בפרויקט התחדשות עירונית, בתמורה למסירת דירתו הישנה.
מס שבח
מס המוטל על רווח ההון הנוצר ממכירת נכס מקרקעין. בפרויקטי התחדשות עירונית קיימים פטורים בתנאים מסוימים.
מס רכישה
מס המוטל על הרוכש בעסקת מקרקעין. בפרויקטי התחדשות עירונית קיימים פטורים ליזם ולדיירים בתנאים מסוימים.
הסכם מותנה
הסכם בין הדיירים ליזם, אשר כניסתו לתוקף מותנית בהתקיימות תנאים מסוימים, כמו השגת הרוב הדרוש או אישור התב"ע.
לוח זמנים
חלק מהותי בהסכם, המגדיר את מסגרת הזמן לכל שלב בפרויקט, החל מהוצאת היתר, דרך הבנייה ועד למסירת הדירות.
קבלן מבצע
חברת הבנייה שנבחרה על ידי היזם לביצוע עבודות הבנייה בפועל באתר הפרויקט.
רישום בית משותף
תהליך משפטי בסוף הפרויקט, בו רושמים את הבניין החדש בלשכת רישום המקרקעין, ומייחדים כל דירה לבעליה החדשים.
היתר בתנאים
היתר בנייה שניתן על ידי הוועדה המקומית, אך כניסתו לתוקף מותנית במילוי דרישות נוספות על ידי היזם.
תכנית מתאר ארצית (תמ"א)
תכנית הקובעת מדיניות תכנון ברמה הארצית לנושאים ספציפיים, כגון חיזוק מבנים (תמ"א 38) או חופי הים (תמ"א 13).
תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)
תכנית הנמצאת בהיררכיה התכנונית בין תכנית מתאר ארצית למקומית, וקובעת עקרונות תכנון למחוז שלם.
ותמ"ל (ועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור)
ועדה מיוחדת שהוקמה כדי להאיץ אישור תכניות גדולות למגורים (מעל 500 יח"ד), במסלול תכנון מהיר.
פיצויים מוסכמים
סכום פיצוי שנקבע מראש בהסכם, אותו צד אחד ישלם למשנהו במקרה של הפרת סעיפים מסוימים, למשל איחור במסירה.
חברת ניהול
חברה חיצונית שנשכרת (לעיתים על ידי היזם לשנה הראשונה) לנהל את התחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף בבניין החדש.
דמי ניהול
תשלום חודשי שכל בעל דירה משלם לחברת הניהול או לוועד הבית, לכיסוי עלויות התחזוקה של הבניין.
קרן תחזוקה
קרן כספית שהיזם מקים לטובת הדיירים, המיועדת לסייע במימון עלויות התחזוקה הגבוהות יותר של הבניין החדש בשנים הראשונות.
מכתב החרגה
מסמך מהבנק המלווה את הפרויקט, המוציא את דירות הדיירים הוותיקים מהשעבוד של הבנק על הפרויקט.
יועץ מעליות
איש מקצוע המתמחה בתכנון ואיפיון מערכות מעליות בבניינים, בהתאם לגובה הבניין ומספר הדיירים.
יועץ בטיחות
אחראי על הכנת תכנית בטיחות לאתר הבנייה ווידוא עמידה בכללי הבטיחות למניעת תאונות עבודה.
יועץ תנועה
אחראי על תכנון ההיבטים התחבורתיים של הפרויקט, כגון הסדרי חניה, כניסות ויציאות מהחניון ונגישות להולכי רגל.
יועץ קרקע וביסוס
מהנדס המתמחה בבדיקת תכונות הקרקע באתר הפרויקט ומתן הנחיות לתכנון היסודות והביסוס של המבנה.
הכרזה על מתחם פינוי בינוי
החלטה של הממשלה המכריזה על שטח מסוים כמתחם לפינוי ובינוי, מה שמקנה הטבות מס ליזמים ולדיירים.
חכירה
שכירת קרקע לטווח ארוך, בדרך כלל מרשות מקרקעי ישראל. רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה ומוחכרות לתושבים.
דמי היתר
תשלום לרשות מקרקעי ישראל עבור אישור לניצול זכויות בנייה נוספות בקרקע המוחכרת ממנה.
ערבות מיסים
בטוחה שהיזם נותן לדיירים, להבטחת תשלום כל המיסים וההיטלים החלים על היזם (מס שבח, היטל השבחה וכו').
ערבות רישום
בטוחה שהיזם נותן לדיירים להבטחת השלמת רישום הבית המשותף ורישום הדירות החדשות על שמם בטאבו.
שינויים ותוספות
שינויים שהדייר מבקש לבצע בתכנון הפנימי של דירת התמורה שלו, בכפוף להסכמת היזם ולעיתים בתשלום נוסף.
דו"ח אפס (דוח כדאיות כלכלית)
דוח שמאי מפורט הנערך עבור הבנק המלווה, המנתח את כלל העלויות וההכנסות הצפויות מהפרויקט ומאשר את כדאיותו הכלכלית.
טופס 5 (תעודת גמר)
אישור הניתן לאחר טופס 4, המעיד כי כל עבודות הבנייה והפיתוח הושלמו לשביעות רצונה של הרשות המקומית.
אישור כיבוי אש
אישור הנדרש מרשות הכבאות וההצלה כתנאי לקבלת טופס 4, המעיד כי הבניין עומד בכל דרישות בטיחות האש.
קונסטרוקטור (מהנדס שלד)
המהנדס האחראי על תכנון חוזק ויציבות שלד הבניין, כולל יסודות, עמודים, קורות ותקרות.
הסכם פיתוח
הסכם בין היזם לרשות המקומית, המסדיר את חובותיו של היזם בנוגע לפיתוח התשתיות הציבוריות באזור הפרויקט.
תוספת בנייה
כל בנייה המתווספת למבנה קיים, כגון הרחבת דירות, הוספת מרפסות, ממ"דים או קומות נוספות.
חלופת שקד (חלופת תמ"א 38)
התכנית הממשלתית החדשה שמחליפה את תמ"א 38, ומעבירה את הסמכות לקביעת זכויות הבנייה לוועדות המקומיות.
נספח שינויים
מסמך המצורף להסכם המכר ומתעד את כל השינויים והשדרוגים שהדייר הזמין בדירתו, כולל העלויות.
מדידה
מדידת המגרש והמבנים הקיימים על ידי מודד מוסמך, כבסיס להכנת התכניות האדריכליות והגשת הבקשה להיתר.
דיור בר השגה
דירות שמוקצות במסגרת פרויקטים למכירה או השכרה במחיר מופחת לזכאים, לעיתים כדרישה של הרשות המקומית.
מבני ציבור
בניינים המשמשים את הקהילה, כגון בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים ומרפאות. לעיתים יזמים נדרשים להקצות שטח למבנים כאלה.
בנייה ירוקה
שיטת בנייה השואפת לחסכון באנרגיה ומים, שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה, ושיפור איכות החיים של הדיירים.
מכפיל
היחס בין מספר הדירות החדשות שייבנו בפרויקט לבין מספר הדירות הקיימות. למשל, מכפיל 4 אומר שעל כל דירה קיימת ייבנו 4 דירות חדשות.
שיווק הפרויקט
כלל הפעולות שהיזם מבצע כדי למכור את הדירות החדשות בשוק החופשי, שאינן דירות התמורה של הדיירים הוותיקים.
עורך דין דיירים
עורך דין שנבחר וממומן על ידי היזם, אך מייצג אך ורק את האינטרסים של בעלי הדירות לאורך כל הפרויקט.
חדר דיירים
משרד מכירות או חדר ישיבות שהיזם מקים בסמוך לאתר הפרויקט, לרווחת הדיירים ולקיום פגישות עדכון.
הובלות
שירות הובלה הניתן על ידי היזם לדיירים, בדרך כלל פעמיים: מהדירה הישנה לדיור החלופי, ובחזרה לדירה החדשה.
תקן חניה
מספר מקומות החניה המינימלי שהיזם מחויב לספק בפרויקט, כפי שנקבע על ידי הוועדה המקומית, בדרך כלל בהתאם למספר הדירות.
חניון תת-קרקעי
פתרון חניה נפוץ בפרויקטים חדשים, הממוקם מתחת לבניין, ומאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע ושיפור חזות הרחוב.