שאלות ותשובות נפוצות

התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לשפר ולשדרג אזורים עירוניים ותיקים באמצעות חידוש מבנים, שיפור תשתיות והוספת שטחים ציבוריים, לרוב באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38.

בפינוי-בינוי הורסים מתחם שלם של בניינים ובונים שכונה חדשה במקומם. בתמ"א 38, לעומת זאת, מחזקים בניין בודד מפני רעידות אדמה (תמ"א 38/1) או הורסים אותו ובונים חדש תחתיו (תמ"א 38/2).

משך הזמן משתנה מאוד בין פרויקטים, אך בממוצע, תהליך מלא מהתארגנות הדיירים ועד קבלת מפתח יכול לקחת בין 7 ל-15 שנים.

היזם הנבחר אחראי לשלם את דמי השכירות של כל הדיירים לאורך כל תקופת הבנייה, בסכום שנקבע מראש על ידי שמאי מטעם הדיירים.

לא. הדיירים אינם נושאים בעלויות הפרויקט. כל העלויות, לרבות שכר דירה, הובלות, מיסים, שכר טרחת עורך דין הדיירים ועלויות הבנייה, חלות על היזם.

השלב הראשון הוא התארגנות של הדיירים, בחירת נציגות דיירים ופנייה לעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית.

הנציגות מייצגת את כלל בעלי הדירות מול היזם ועורך הדין, מרכזת את המידע, מנהלת את המשא ומתן הראשוני ופועלת לקידום האינטרסים של הדיירים.

עורך דין מטעם הדיירים דואג אך ורק לאינטרסים שלהם. הוא מנהל את המשא ומתן על ההסכם מול היזם, מוודא שהתמורות הוגנות ומבטיח שהזכויות שלכם מוגנות לאורך כל התהליך.

על פי חוק, היזם הוא זה שנושא בשכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים. הדבר מבטיח שלדיירים יהיה ייצוג מקצועי ללא עלות מצידם.

כדי להגיש תביעה נגד דייר סרבן, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות. עם זאת, להצלחת הפרויקט, השאיפה היא תמיד להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר.

במידה ורוב מיוחס של הדיירים מסכים וההתנגדות של הדייר הסרבן אינה סבירה, ניתן להגיש נגדו תביעת נזיקין. במקרים מסוימים, בית המשפט יכול אף לכפות על הדייר את העסקה.

התמורות הסטנדרטיות כוללות דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה הישנה (בדרך כלל תוספת של 12-25 מ"ר), מרפסת שמש, מחסן וחניה. התמורות המדויקות נקבעות במשא ומתן מול היזם.

ברוב המוחלט של המקרים, דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית זכאים לפטור מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

גם היטל ההשבחה, שנובע מעליית שווי הנכס, משולם במלואו על ידי היזם. הדיירים פטורים מתשלום זה.

בחירת יזם היא שלב קריטי. יש לבחון את הניסיון שלו בפרויקטים דומים, את האיתנות הפיננסית שלו, את איכות הבנייה ואת התמורות שהוא מציע. מומלץ לערוך מכרז יזמים מסודר בליווי עורך דין.

היזם מחויב לספק לדיירים מספר ערבויות בנקאיות, ובראשן "ערבות חוק מכר" בשווי הדירה החדשה, וכן ערבות לתשלום דמי שכירות, ערבות בדק לתיקונים לאחר המסירה, וערבות לרישום הבית המשותף.

זוהי הערבות החשובה ביותר. היא מבטיחה שאם היזם יקרוס או לא יוכל להשלים את הפרויקט, הדיירים יקבלו את שווי דירתם החדשה, מה שמאפשר להם לרכוש נכס חלופי.

את ערבות חוק המכר וערבות השכירות מקבלים הדיירים במועד פינוי הדירה הישנה ומסירתה ליזם, וזאת כתנאי למסירת החזקה.

כן. סדר בחירת הדירות החדשות נקבע בדרך כלל על פי מנגנון שמוסכם מראש בין הדיירים, לרוב בסיוע שמאי המדרג את שווי הדירות הישנות.

בעל הדירה הוא זה שחותם על ההסכם ומקבל את התמורות. היזם ישלם לבעל הדירה את דמי השכירות, ובעל הדירה יצטרך להסדיר את סיום החוזה מול השוכר שלו.

החוק מעניק זכויות מיוחדות לדיירים קשישים (בדרך כלל מעל גיל 75). הם יכולים לבחור לקבל, במקום דירה חדשה, חלופות כמו שתי דירות קטנות יותר, דירה קטנה ותוספת מזומן, או רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט.

כן. דירה חדשה וגדולה יותר בבניין מודרני עם מעלית וחניון תת-קרקעי כרוכה בעלויות ארנונה ודמי ועד בית גבוהים יותר. היזם בדרך כלל מסבסד את דמי הניהול לתקופה מסוימת לאחר האכלוס.

בנוסף לפיקוח של היזם והרשות המקומית, הדיירים שוכרים מפקח בנייה מטעמם (ששכרו משולם על ידי היזם), אשר מוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם למפרט הטכני ולתקנים.

המפרט הטכני הוא מסמך מפורט המגדיר את כל חומרי הגמר והמערכות בדירה החדשה ובבניין (למשל, סוג הריצוף, הכלים הסניטריים, המטבח, מיזוג האוויר וכו'). הוא מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם.

כן, ניתן למכור את הדירה בכל שלב. הרוכש החדש נכנס בנעלי המוכר ומקבל על עצמו את כל הזכויות וההתחייבויות שבהסכם מול היזם.

ההסכם קובע פיצוי מוסכם לדיירים עבור כל חודש של איחור במסירה, בנוסף להמשך תשלום דמי השכירות על ידי היזם עד למסירת הדירה בפועל.

שמאי מטעם הדיירים (ששכרו משולם ע"י היזם) קובע את שווי השכירות הראוי לכל דירה, בהתבסס על גודלה, מיקומה ומחירי השוק באזור. נהוג להוסיף מנגנון הצמדה או עדכון שנתי.

כן. היזם נושא בעלות שתי הובלות לכל דייר: מהדירה הישנה לדירת השכירות, ומהדירה השכורה לדירה החדשה בפרויקט.

התהליך כולל: התארגנות דיירים, בחירת עו"ד, בחירת יזם, חתימת הסכם, תכנון ואישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), קבלת היתר בנייה, פינוי הדיירים, הריסה ובנייה, ולבסוף מסירת הדירות החדשות.

זוהי תוכנית מפורטת הקובעת מה מותר לבנות במתחם מסוים – כמה בניינים, מה גובהם, כמה דירות, מה יהיו השימושים (מגורים, מסחר), היכן יהיו שטחים ירוקים ועוד. אישור התב"ע הוא שלב קריטי וארוך בפרויקט.

התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאחר מכן נדונה ועוברת לאישור הוועדה המחוזית. זהו הליך הכולל בדיקות רבות והתייחסות להתנגדויות.

היזם מאפשר לבצע שינויי דיירים (כמו הזזת קירות פנימיים או נקודות חשמל) בשלב התכנון, לפני תחילת הבנייה. שינויים מהותיים או שדרוגים יהיו בדרך כלל כרוכים בתשלום נוסף.

תקופת הבדק היא תקופה לאחר מסירת הדירה (שאורכה משתנה בין רכיבי הבניין השונים, בדרך כלל בין שנה לשבע שנים) שבה היזם אחראי לתקן כל ליקוי או אי-התאמה שמתגלים בדירה.

בדרך כלל, היזם ידרוש להסדיר את החריגות מול הרשות המקומית לפני החתימה על ההסכם, או שהדבר יבוא לידי ביטוי בתמורות. יש לטפל בנושא מול עורך הדין.

כן, בהחלט. התמורה נגזרת מהנכס הקיים. בעל דירה גדולה יותר יקבל בדרך כלל דירה חדשה גדולה יותר או תמורה גבוהה יותר מבעל דירה קטנה באותו בניין.

המשכנתא תועבר מהדירה הישנה לדירה החדשה. עורך הדין של הדיירים והיזם יטפלו בהליכים הנדרשים מול הבנק למשכנתאות לגרירת המשכנתא.

אין 100% ודאות, אך בחירת יזם אמין ובעל ניסיון, ליווי של עורך דין מקצועי וקבלת כל הערבויות הנדרשות, ממזערים משמעותית את הסיכונים ומגדילים מאוד את הסיכוי להצלחה.

הרשות המקומית אחראית על אישור התוכניות (תב"ע) והיתרי הבנייה, ומוודאת שהפרויקט תואם למדיניות התכנון העירונית וכולל תשתיות ציבוריות מתאימות.

ההסכם מול היזם הוא חוזה מחייב. בדרך כלל הוא כולל "תנאים מתלים" (כמו השגת הרוב הדרוש או אישור התב"ע). אם התנאים לא מתקיימים, החוזה עשוי להתבטל, אך לא ניתן להתחרט באופן חד-צדדי.

בעלי עסקים זכאים לתמורות נפרדות המותאמות לאופי הנכס שלהם, אשר יסוכמו במשא ומתן ספציפי מול היזם. התמורה יכולה להיות שטח מסחרי חדש או פיצוי כספי.

בדרך כלל כן, מכיוון שהם חלק מהתמורה הכוללת ומהתכנון של הבניין. ויתור עליהם לא בהכרח יזכה בתמורה חלופית, אלא אם סוכם אחרת מראש.

ההסכם הוא על תמורה פיזית (דירה חדשה) ולא על שווי כספי. ערבות חוק המכר מבטיחה את שווי הדירה החדשה כפי שהוערך במועד מתן הערבות, ומגנה מפני קריסת היזם, אך לא מפני תנודות בשוק הנדל"ן.

היזם אינו יכול לשנות את התמורות שהובטחו לדיירים או את המפרט הטכני באופן חד-צדדי. כל שינוי מהותי בתוכניות שפוגע בדיירים דורש את הסכמתם.

היזם אחראי לבצע את כל הליכי רישום הבית המשותף החדש ורישום הדירות על שם בעליהן בטאבו. קיימת ערבות בנקאית ייעודית להבטחת ביצוע הרישום.

לא מומלץ. הדרך הנכונה היא להתארגן כקבוצת דיירים, לשכור עורך דין, ורק אז לפנות ליזמים. פנייה עצמאית מציבה אתכם בעמדת נחיתות במשא ומתן.

בניינים לשימור אינם נהרסים. פרויקטים במבנים כאלה יכללו בדרך כלל חיזוק, שיפוץ מקיף ותוספות בנייה המותרות על פי תוכנית השימור, והתמורות יהיו שונות מפרויקט הריסה ובנייה.

כן. מרגע שקיבלתם את המפתח והדירה נרשמה על שמכם, היא שלכם לכל דבר ועניין, ואתם רשאים לגור בה, להשכיר אותה או למכור אותה כרצונכם.

"חלופת שקד" היא תוכנית חדשה שמטרתה להחליף את תמ"א 38. היא מתמקדת במתן סל זכויות בנייה קבוע וידוע מראש לוועדות המקומיות, במטרה לייצר ודאות תכנונית ולקצר את משך אישור הפרויקטים.

בהחלט. פרויקטים של פינוי-בינוי כוללים לא רק בניינים חדשים, אלא גם פיתוח סביבתי נרחב, תשתיות חדשות (כבישים, ביוב), גינות ציבוריות, ולעיתים גם מבני ציבור כמו גני ילדים, מה שמשדרג את כל האזור.